Recupera los gastos de tu hipoteca

Estas cláusulas hipotecarias de carácter de abusivas comenzaron a ser reclamadas en los tribunales, que paulatinamente fueron reconociendo su nulidad por abusivas.

La concertación de un préstamo hipotecario implica la intervención de una serie de profesionales, la cual es necesaria para que dicho préstamo llegue a hacerse realidad. Por un lado, ha de formalizarse en escritura pública, pues dicho instrumento público es esencial para que nazca la garantía a favor del banco. La escritura tiene carácter constitutivo. Una vez otorgada, y para que surta efectos frente a terceros debe inscribirse en el Registro de la propiedad. Pero previamente a la constitución de la hipoteca, ha debido tasarse el valor de inmueble por una entidad o profesional tasador. Finalmente, una gestoría se encarga de todos los trámites de recoger la escritura de la notaría, llevarla al Registro, presentarla, recogerla. Todos estos profesionales han de cobrar sus honorarios o aranceles.

Pues bien, desde hace décadas, una práctica abusiva por parte de las entidades bancarias consistía en incluir una cláusula en el contrato de préstamo hipotecario por la que todos estos gastos, y otros muchos se hacía gravitar sobre el consumidor. Sin explicación previa, muchas veces sin saber que esto iba a ocurrir, una vez firmada la hipoteca, el prestatario se encontraba con un abultado cargo en su cuenta bancaria asociada al préstamo por todos estos conceptos. Ni siquiera había sido informado previamente de que esto iba a ocurrir.

Dicha cláusula, como tantas otras tenían carácter de abusivas y comenzaron a ser reclamadas en los tribunales que paulatinamente fueron reconociendo su nulidad por abusivas. Finalmente, el Tribunal Supremo reconoció la nulidad de la cláusula en Sentencia de 23 de diciembre de 2016. El alcance de los efectos de dicha nulidad fue concretado por las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 de fecha 23 de enero de 2019, por las que se fallaba que siempre que se demostrara la falta de negociación y no se superaran los filtros de transparencia en la inclusión de la cláusula esta era nula. Pero se concretaron los efectos de dicha declaración de nulidad. De esta manera entendía el Tribunal Supremo que la escritura, al aprovechar a ambas partes se pagaba a medias, al igual que los gastos de gestoría. Sin embargo, dado que la inscripción en el Registro de la propiedad favorecía en su totalidad a la entidad bancaria, era ésta la que corría al 100% con dicho gasto. Finalmente, los gastos de tasación y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados eran de cargo del consumidor.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, resuelve 2 cuestiones prejudiciales planteadas por 2 Juzgados españoles en asuntos seguidos contra Caixabank y BBVA relativa a estos gastos. Esta nueva sentencia da la razón a los consumidores. Reconoce que el banco debe correr con los gastos en su totalidad (notaría, Registro, gestoría, tasación), no así con el impuesto de AJD que en todo caso es de cargo del prestatario.