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La Audiencia provincial de Oviedo, en sendas sentencias de los días 22 y 23 de diciembre del pasado 2020 ha reconocido el derecho de los prestatarios de un préstamo hipotecario a recuperar el importe integro de la cantidad desembolsada en concepto de gastos de gestión y de tasación.
Posición del TJUE sobre los gastos hipotecarios
La Sentencia del TJUE de fecha 16 de julio de 2020 reconocía el derecho de los consumidores y usuarios de las entidades bancarias a recuperar los gastos satisfechos en virtud de la clausula abusiva introducida en la generalidad de los préstamos hipotecarios. Dicha clausula atribuía al prestatario la obligación de hacerse cargo de la totalidad de los gastos, incluso de aquellos que debieran recaer sobre la entidad bancaria. No obstante el Tribunal europeo no delimitaba con claridad el alcance de dicha obligación de los bancos de pagar los gastos de la hipoteca, y dejaba al alcance de los jueces nacionales perfilar tal deber de las entidades bancarias de pagar los gastos. El Tribunal Supremo, reiteró con posterioridad a la sentencia del TJUE su anterior posición sobre el particular, manteniendo su postura de que los gastos de notaría y gestoría deben pagarse por mitad, siendo el gasto de Registro de la propiedad íntegramente del banco. Sin embargo ningún pronunciamiento había hecho el Supremo a cerca de los gastos de tasación.
Ahora, estas sentencia de la Audiencia provincial asturiana viene a acomodarse a los dictados de la resolución del Tribunal de Luxemburgo, y entiende que las entidades condenadas deben devolver el 100% de las cantidades pagadas por los prestatarios, consumidores y usuarios de las entidades Deustche Bank y Banco Santander, en concepto de gastos de tasación del inmueble y gasto de gestoría.
Diferentes criterios sobre tasación y gestoría
Hasta ahora no había un criterio definido en relación a los gastos de tasación, siendo desigual el criterio en al diferentes Audiencias provinciales en nuestro país. El gasto de la tasación, al momento de constituir el préstamo, interesa a la entidad bancaria, ya que es el valor que va a servir de referencia en caso de que finalmente se tenga que proceder a una ejecución hipotecaria. Por otra parte, en caso de que el prestatario tuviera opción de aportar una tasación independiente, el banco le negaba sistemáticamente dicha posibilidad indicando que tenía que ser un tasador que prestara sus servicios para la entidad y debiendo asumir el precio que dicho profesional tuviera fijado por sus servicios, en connivencia con el banco. El prestatario se veía privado de comparar diversos precios entre varios tasadores, imponiéndose el precio que el tasador del banco manejara.
Igual ocurre en cuanto a los gastos de gestoría, en los que el cliente bancario podía proponer que la tramitación la hiciera una gestoría de su confianza. Incluso él mismo si era una persona ducha en cuestiones fiscales. Sin embargo también esta posibilidad era vedada por los bancos, imponiendo que la tramitación se hiciera por la gestora de las entidades.
Ahora estas sentencias han roto una lanza a favor de que tales gastos los asuma en su integridad el banco. Además condena a ambas entidades a pagar los intereses de las cantidades que tiene que devolver desde el momento en que se realizó su desembolso e igualmente las costas de dichos procedimientos.
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