¿Qué es el IRPH en las hipotecas?

El índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) era uno de los indicadores de referencia hipotecaria más importantes. Fue elaborado por el Banco de España en 1994, año desde el que se aplicaba por orden ministerial. Se calculaba haciendo una media entre los intereses ponderados que las entidades aplicaban a las nuevas hipotecas. De este modo, se determinaba el tipo de interés al que se tenía que devolver la deuda contraída con un préstamo hipotecario en un plazo de tres o más años, además del diferencial fijo que le sumaban los bancos y las cajas de ahorro.

En principio, el IRPH surgió como alternativa a otros índices ya que las entidades aseguraban que era más estable que, por ejemplo, el euríbor, acrónimo de European Interbank Offered Rate o lo que es lo mismo, el tipo europeo de oferta interbancaria a través del que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Este índice sirvió de referencia para calcular los intereses que se pagaban por las hipotecas variables y para su cálculo se tenía en cuenta el tipo de interés que utilizaban los bancos que forman parte del Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) para prestarse dinero entre ellos, además de las operaciones históricas y los precios teóricos. De esta manera, las entidades bancarias recurrían a diario a estas fuentes para determinar este tipo de interés.

Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre 2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, el IRPH de bancos y el de cajas de ahorro desaparece, manteniéndose el IRPH de entidades. Si tu préstamo se concedió para una Vivienda de Protección Oficial, descubre cómo funciona el IRPH en las VPO. Sin embargo, el verdadero problema surgió en 2013, cuando el euríbor comenzó a desplomarse hasta alcanzar índices negativos mientras que el IRPH vigente se situaba entre el 1 y 2 %. Fue entonces cuando los clientes elevaron sus quejas, acusando a las entidades bancarias de no establecer una media ponderada simple en relación al IRPH. Al considerarlo un tipo de interés abusivo, los mismos clientes empezaron a hacer las correspondientes reclamaciones en los juzgados. Antes de que el caso llegara al TJUE, la Comisión Europea ya había emitido un dictamen de la Comisión Europea sobre el IRPH que subrayaba la falta de transparencia en estas cláusulas.

El caso llegó hasta el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que el 12 de diciembre de 2024 dictó una última sentencia al respecto. En ella concluyó que el IRPH, per se, no era nulo ni tampoco abusivo. Sin embargo, afirmó que no se puede presuponer la buena fe de la entidad bancaria y sus profesionales por tratarse de un índice oficial establecido por una autoridad administrativa y que es utilizado por las administraciones públicas.

De este modo, la sentencia del TJUE determinó que las entidades bancarias tienen la obligación de proporcionar de manera transparente la información pertinente para que el consumidor medio comprenda el funcionamiento del método de cálculo del tipo de interés variable y valore las consecuencias económicas de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras. Consulta nuestro análisis completo para conocer el estado actual de la nulidad del IRPH.

Para que la cláusula sea declarada abusiva, el TJUE insta a los jueces españoles a estudiar cada caso. De ser considerada abusiva, esa misma cláusula se podrá sustituir por una disposición supletoria nacional, siempre y cuando tenga un alcance equivalente. Así, los contratos comprendidos dentro del ámbito de esta aplicación podrían pasar a estar referenciados por otro tipo de índice, el que acuerden la entidad bancaria y el consumidor. Es más, la sustitución de tipos o índices derivada de lo previsto aquí implica la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita.